ПОСТАНОВЛЕНИЕ главы Администрации Иркутской области от 11.10.2001 № 50/218-пг
"О КОНЦЕПЦИИ ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2001 г. № 50/218-пг
О КОНЦЕПЦИИ ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
Руководствуясь Указом Президента Российской Федерации от 28.04.1997 № 425 и в соответствии со статьями 33, 38(1) Устава Иркутской области, а также учитывая необходимость формирования жилищной политики на территории Иркутской области, постановляю:
1. Одобрить прилагаемую Концепцию областной государственной жилищной политики (далее - Концепция).
2. Комитету по ЖКХ и жилищной политике администрации области (Воронин П.А.):
- определить экспериментальные зоны "пилотных" проектов для проведения экспериментов в рамках реализации Концепции. Осуществлять мониторинг с целью дальнейшего распространения положительного опыта "пилотных" проектов на территории области;
- подготовить и внести на рассмотрение административного комитета при губернаторе области проекты нормативных актов, определяющих порядок внедрения "пилотных" проектов.
3. Поручить Государственному институту регионального законодательства совместно с Комитетом по ЖКХ и жилищной политике администрации области (Воронин П.А.):
- подготовить предложения по разработке нормативно-правовых актов Иркутской области в рамках реализации Концепции;
- подготовить предложения по внесению изменений и дополнений в действующие областные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в жилищной сфере;
- подготовить предложения для реализации законодательной инициативы в части внесения изменений и дополнений в федеральное законодательство.
4. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя главы администрации Брилку С.Ф.
И.о. главы администрации
Н.В.МЕЛЬНИК
Одобрена
постановлением
главы администрации области
от 11 октября 2001 года
№ 50/218-пг
КОНЦЕПЦИЯ
ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Областная государственная жилищная политика направлена на повышение эффективности работы в следующих сферах:
- управление жилищным фондом;
- обеспечение необходимого уровня эксплуатации жилья;
- инвентаризация и учет объектов недвижимости;
- установление социальных и санитарно-технических норм;
- финансирование жилищного строительства;
- удовлетворение жилищных потребностей населения;
- регулирование операций с недвижимостью и землей.
II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
И РЫНКА ЖИЛЬЯ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
2.1. Жилищный фонд области на начало 2001 года составил 49,1 млн. кв. метров общей площади, в том числе муниципальный - 29,7 млн. кв. метров (61%). В расчете на 1 жителя области приходилось 17,9 кв.м общей площади жилья. Жилищный фонд области насчитывает 990 тысяч квартир и отдельных частных жилых домов. В структуре жилищного фонда большую часть 42% и 35% составляют двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. В собственности граждан находится 43,7% от всего жилищного фонда области. Более 3% жилья размещается в ветхих и аварийных строениях.
По состоянию на 1 января 2001 года в Иркутской области 107,3 тысячи семей, стоящих на учете по улучшению жилищных условий, что составило 13% от общей численности семей в области. В то же время количество семей, улучшивших свои жилищные условия в течение года, составляет всего 2800 или 3% от количества семей, состоящих на учете. Эти данные свидетельствуют о том, что при сохранении такого темпа необходимо более 30 лет для обеспечения всех нуждающихся на сегодняшний день в улучшении жилищных условий.
По состоянию на 1 января 2001 г. средняя стоимость 1 кв.м вновь строящегося жилья превышает 8000 рублей. Тем не менее учитывая вторичный рынок жилья, основной объем сделок проводится по ценам, не превышающим данную величину. Происходит значительный разрыв в ценах вторичного жилья типовых серий и жилья повышенной комфортности в домах современной застройки, количество сделок с которым намного ниже вследствие его высокой стоимости. Кроме того, в структуре рынка жилья в области значительную долю занимают сделки с жильем в г. Иркутске, где стоимость жилья остается одной из самых высоких в России. Стоимость жилья в г. Иркутске более чем в 5 раз превышает стоимость аналогичного по качеству жилья в других районах области.
Высокие темпы роста стоимости традиционного жилья типовых серий объясняются следующими причинами:
- общими для всей экономики процессами инфляции, ростом цен на материалы, работы, услуги;
- высоким миграционным процессом в последние годы (переселенцы из районов Крайнего Севера, беженцы из стран СНГ, военнослужащие, увольняемые в запас);
- спадом производства в сфере строительства жилья по сравнению с 1989 годом в Иркутской области в 8 - 10 раз.
Сложившаяся структура жилищного фонда в области и особенно в городе Иркутске расходится с потребностями населения. Основная причина в гипертрофированном подходе строительных фирм к удовлетворению потребностей потенциальных собственников жилья.
С начала 60-х годов город Иркутск и Иркутская область интенсивно застраивались экономичными типовыми домами первых послевоенных серий: крупнопанельными 4 - 5-этажными домами и малометражными кирпичными домами, и недостаточно развивалось строительство жилья более высоких потребительских свойств, в том числе малоэтажных жилых домов.
В настоящее время в структуре жилищного фонда городов Иркутской области в основном преобладают малогабаритные квартиры. Несмотря на то, что они удобны для небольших семей, они морально устарели, строительная база не выпускает изделия уже устаревшей 335-й серии, а вследствие низких объемов строительства производство изделий 135-й серии становится неэффективным.
Квартиры улучшенной планировки в многоэтажных домах последних серий и домах, построенных по индивидуальным проектам, отвечают современным потребительским стандартам, тем не менее такие квартиры не рассчитаны на все категории граждан. Высокая стоимость таких квартир резко сужает круг покупателей, они недоступны основной массе нуждающихся граждан.
Квартиры со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2 - 4 семьи в структуре жилищного фонда практически отсутствуют. Это связано с тем, что во время реформ 1992 - 1998 гг. и в дореформенный период малоэтажное строительство почти не осуществлялось, проекты и строительные материалы для них специально не выпускались. Строительство в настоящее время малоэтажных домов из традиционных материалов: кирпича и древесины - малоэффективно по причине высокой стоимости, трудоемкости и ряда других факторов. Анализ потребительского спроса на жилье в Восточно-Сибирском регионе позволяет выделить демографические типы семей, которые проявляют интерес к проживанию в односемейных домах. К ним относятся большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей и родителей, которые составляют до 40% городских семей, желающих иметь такие квартиры.
Коммерческий наем муниципального жилья практически не получил развития ни в одном из городов, несмотря на то, что круг потенциального потребителя такого жилья весьма широк и спрос на такой вид жилья удовлетворяется сегодня только отдельными частными наймодателями. Товарищества собственников жилья на такой вид использования жилья не ориентированы. На рынке присутствуют только частные наймодатели, и большая часть сделок до сих пор совершается стихийно, что затрудняет анализ данного рынка. Кроме того, вследствие стихийности данного рынка нет возможности получения бюджетами дополнительных налоговых отчислений.
2.2. На существующем в настоящее время в г. Иркутске и ряде других крупных городов области рынке найма жилья среди частных наймодателей предлагаемое к найму жилье можно разделить на несколько категорий. Наиболее полно представлены следующие: типовое жилье - 1, 2, и 3-комнатные квартиры с типовой отделкой, телефоном и меблировкой. Спрос на такое жилье достаточно высок, и при условии разумной оплаты квартиры не пустуют. Основными нанимателями такого жилья являются молодые семьи, студенты, а также одинокие молодые работающие. Квартиры без мебели и телефона также находят нанимателей, но цена на такое жилье значительно ниже средней стоимости аренды. В основном такие квартиры снимаются на срок более чем 6 месяцев. Особое внимание следует уделить начинающему развиваться рынку аренды жилья повышенной комфортности. Стоимость найма такого жилья высока, тем не менее такое жилье также находит своих потребителей, причем достаточно быстро, так как предложение ограничено. Индивидуальные благоустроенные дома на рынке найма отсутствуют.
В системе развитого рынка жилья традиционно существуют различные формы владения жильем, сложившиеся в зависимости от потребности. Как правило, в странах Западной Европы не принято приобретать в собственность квартиры в многоквартирном доме. Это объясняется тем, что в течение 45 - 50 лет происходит полный моральный и физический износ жилых зданий. В эти сроки укладывается вся сознательная жизнь человека.
Отсюда следует, что человеку не выгодно вкладывать большие суммы на покупку квартиры, если данная квартира по окончании жизни, а зачастую и раньше, придет в негодность. Целесообразнее владеть необходимым жильем на правах найма.
В России в 1990-е годы активно протекал процесс приватизации жилья населением. При этом законодательством окончательно не определено, что собственник приватизированного жилья должен нести все затраты по эксплуатации жилья самостоятельно. Ситуация усугубляется тем, что большой объем жилищного фонда имеет значительную степень износа и в ближайшие 10 - 15 лет выйдет из эксплуатации.
Кроме того, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков. Не получило широкого распространения создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Причинами стали сложности с оформлением ТСЖ, оформлением земельных участков, а также более высокие по сравнению с тарифами для остальных групп населения тарифы на коммунальные услуги.
2.3. В системе предоставления жилищно-коммунальных услуг существуют старые способы управления. В настоящее время в большинстве крупных муниципальных образований сохранилась трехуровневая система эксплуатации жилищного фонда, базирующаяся, как правило, на системе районных жилищных трестов. Трест представляет собой монополию, при которой входящие в нее предприятия полностью теряют свою производственную, финансовую и юридическую самостоятельность и подчиняются единому управлению. Жилищные тресты города включают в себя производственные подразделения и ЖЭУ - жилищно-эксплуатационные участки, полностью лишенные самостоятельности.
Одной из основных задач, выполняемых трестами и ЖЭУ, является эксплуатация и ремонт жилищного фонда. Данная система не предполагает заинтересованности в снижении затрат на содержание жилищного фонда. Основной формой является бригадное обслуживание. Получая фиксированную заработную плату, работники жилищного хозяйства не заинтересованы в сохранности объектов жилищного фонда, рост объемов производства основывается на ремонтных работах, и доход работников не зависит от качественных показателей.
Данный подход сохранился со времен плановой экономики, когда жилищно-коммунальное хозяйство получало материально-технические ресурсы в очень ограниченных размерах. Предприятия ЖКХ вынуждены были развивать производства для обеспечения собственных нужд.
Особенностью содержания жилья является индивидуальность заказов: часто отдельные элементы зданий (окна, двери, сантехника) подходят только к конкретному помещению. Укрупненность и универсальность производственной базы трестов приводит к тому, что выполнение этих заказов производится централизованно. К таким заказам - а их поступает значительное количество - вынуждены подходить индивидуально. При этом допускается низкая загруженность универсального оборудования. В настоящее время при наличии на рынке большого разнообразия необходимых материально-технических ресурсов значительная часть трестов продолжает размещать заказы на собственном производстве вне зависимости от экономической эффективности производства конечной продукции. Кроме того, многие тресты имеют устаревшее оборудование, что также не может не влиять на качество и стоимость заказов.
Опыт показывает: существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Умелое и надежное управление жильем имеет огромное значение для его сохранения, а также для обеспечения нанимателей качественными услугами.
Тресты и ЖЭУ вследствие своей специфики не могут получать доходы от использования жилищного фонда. Они являются эксплуатирующими организациями, поэтому вопросы эффективного управления жилищным фондом остаются нерешенными. Необходим переход в подходах к проблемам жилищного фонда: от восстановления и затратного механизма финансирования к сохранению жилищного фонда, предупреждению аварийных ситуаций и рыночному финансированию, основанному на принципе прибыльности.
Проблема эффективного управления жилищным фондом важна и еще по одной причине. За последние годы (1995 - 2000 гг.) ввиду отсутствия грамотных маркетинговых стратегий у строительных фирм различные сегменты жилищного рынка развиваются неравномерно и хаотично. Произошло насыщение рынка высококомфортным дорогим жильем, и, напротив, резко возрос спрос на социально доступное жилье.
Вследствие ухудшения экономической ситуации произошел значительный спад в строительной отрасли. В связи с падением объемов строительства произошло резкое увеличение доли постоянных расходов в стоимости продукции, что привело к увеличению стоимости строящегося жилья.
Глубочайшей ошибкой является закрепленное структурой управления обособление жилья как объекта строительства от жилья объекта управления. Строительный комплекс обособлен от жилищно-коммунального хозяйства, функционирует в автономном режиме. Это приводит к гигантским потерям средств и малой суммарной эффективности как первого, так и второго. Наиболее опасным следствием такой политики является разительное отставание работ по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда от работ по новому строительству, сопровождаемое разрастанием списка аварийных домов.
Тем не менее даже в существующих сложных экономических условиях строительный рынок продолжает функционировать. Большинство существующих строительных организаций совмещают в своем лице функции заказчика, застройщика, подрядчика и продавца построенного жилья покупателям. При этом покупатели становятся заложниками рынка, так как они ограничены в выборе предлагаемого жилья, в том числе его стоимости.
Совмещая в себе функции заказчика и подрядчика, строительные организации не могут подходить критически к вопросу снижения себестоимости строительства, а также улучшения качества строящегося жилья. Кроме того, после продажи построенного жилья строительные компании передают жилье в собственность новому владельцу, а вследствие того, что строительная компания не несет расходов на содержание и обслуживание созданного жилья, она не заинтересована в строительстве жилья, имеющего в последующем низкую эксплуатационную стоимость.
В момент приобретения жилья покупатель зачастую не имеет информации о стоимости содержания и эксплуатации приобретаемого жилья. Все это, а также существующая схема платежей за жилищно-коммунальные услуги приводят к тому, что проблема оплаты эксплуатационных затрат не рассматривается покупателем при приобретении жилья.
Сложность в получении свободных площадок под застройку приводит к тому, что в основном рынок строительства жилья монополизирован ограниченным количеством строительных фирм.
Это, в свою очередь, препятствует появлению на рынке строительных услуг строительных фирм, использующих новые, более дешевые строительные материалы и технологии строительства (ячеистые бетоны, блочная и каркасная застройка и т.д.) и стремящихся к снижению себестоимости строительства. Другой причиной этому является отсутствие заказчика - будущего собственника создаваемого жилья, которому в первую очередь необходимо жилье с низкой стоимостью строительства и последующей эксплуатации.
В настоящее время особенно остро должны быть рассмотрены вопросы государственной жилищной политики в части управления жилищным фондом, правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества в домовладении и прогнозной оценки платежеспособности населения при создании жилищных условий.
III. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
3.1. Главная цель областной государственной жилищной политики - создание механизма функционирования сбалансированного рынка жилья и жилищных услуг на территории Иркутской области и разделение ответственности между его участниками. Под сбалансированностью рынка жилья и жилищных услуг понимается совокупность следующих факторов:
- наличие на рынке жилья и жилищных услуг различных потребительских свойств и качеств, доступных различным категориям граждан соответственно уровню их доходов;
- возможность получения долгосрочных финансовых заимствований застройщиками жилья;
- субсидирование государством в рамках социальной нормы жилья оплаты части жилищно-коммунальных услуг для отдельных категорий граждан, чей уровень доходов ниже установленных социальных стандартов;
- разделение функций управления, эксплуатации и обслуживания жилья.
3.2. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих основных задач:
3.2.1. Создание для основной массы населения условий для улучшения жилищных условий путем найма или приобретения в собственность индивидуального жилья.
3.2.2. Содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом при условии определенных государственных гарантий и контроля.
3.2.3. Создание системы эффективного управления жилищным фондом.
Предпосылкой для эффективного управления жилищным фондом служит наличие достаточного количества конкурирующих фирм.
3.2.4. Развитие различных систем финансирования строительства и капитального ремонта жилищного фонда, в том числе за счет долгосрочного кредитования застройщиков и собственников жилищного фонда, а также целевая поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий различных категорий граждан при приобретении или найме жилья.
3.2.5. Развитие земельных отношений.
Для обеспечения успешного функционирования рынка жилья необходимо обеспечение застройщиков и владельцев жилья гарантиями того, что земельные участки, на которых находится или будет создана недвижимость, будут оставаться во владении в течение того срока, на который создается недвижимость.
3.2.6 Условия градостроительства:
При застройке земельных участков следует учитывать нормативные сроки строительства для соответствующих типов зданий, возводимых на данных участках. В целях стимулирования эффективного использования земельных участков при застройке при нарушении нормативных сроков строительства на застройщиков должны налагаться санкции, делающие нарушение сроков невыгодным.
В целях снижения стоимости строительства жилья на территории области также необходим переход к упрощению процесса получения участков земли под застройку жилья. Кроме того, необходимо также создание механизма контроля за эффективностью использования участков под застройку. Контроль за эффективностью использования земельных участков должен основываться на принципах прогрессивной ставки оплаты за земельный участок. Так, если застройка осуществляется в течение нормативного срока строительства здания, ставка оплаты должна быть минимальной. При превышении срока строительства в 1,5 - 2 раза должен применяться повышающий коэффициент. При значительном превышении (более чем в 2,5 раза) ставка оплаты должна значительно возрасти, и при отсутствии строительной деятельности на площадке должен решаться вопрос о ее передаче более эффективному собственнику.
Сокращение сроков строительства неизбежно приведет к снижению расходов, связанных с инфляционными процессами, возникающими в тех случаях, когда строительный процесс растянут на долгое время. Кроме того, появляется возможность развития различных схем кредитования застройки жилья, так как срок, после которого начинается возврат вложенных в строительство ресурсов, значительно сокращается.
В связи с необходимостью ускорения застройки и создания недорогого жилья появляется стимул к развитию и совершенствованию технологий производства строительных материалов и ведения строительно-монтажных работ. Появление на рынке крупных заказчиков, имеющих возможность самостоятельно определять тип застройки, сроки и вид исполнения жилья, создаст возможность появления новых строительных технологий.
В условиях острого дефицита средств эффективная жилищная политика предполагает оптимальное распределение финансовых и других ресурсов между новым строительством, с одной стороны, и содержанием и ремонтом существующего жилищного фонда, с другой, а также обеспечение наличия на рынке жилья и жилищных услуг различного качества.
IV. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
4.1. Жилищная политика должна включать следующие основные направления:
- формирование устойчивого экономического оборота недвижимости в жилищной сфере, включая арендные отношения;
- обеспечение наличия жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом населения;
- управление жилищным фондом и обеспечение качества услуг;
- социальная защита малообеспеченных граждан;
- формирование системы жилищного кредитования.
Формирование жилищной политики должно быть увязано с вопросами ценообразования. При этом основной отправной точкой должно стать приведение тарифов на услуги организаций - естественных монополистов в сфере обеспечения коммунальных услуг к единому размеру: оплата услуг водоснабжения и канализации, энергоснабжающих организаций должна осуществляться по единым тарифам для всех участников рынка жилья - частных домовладельцев, лиц, проживающих в ТСЖ, муниципальном жилищном фонде, и т.д. Стоимость коммунальных услуг для населения должна устанавливаться исходя из экономически обоснованных затрат снабжающих организаций с учетом рентабельности этих организаций.
В настоящее время наравне с проблемой обеспечения жильем остро стоит вопрос качества жилья, причем всего двадцать лет назад определить "качественное жилье" было совсем нетрудно: речь шла только о размерах жилья и минимальных санитарных удобствах. Сегодня же необходимо включить в понятие качества не только различные критерии комфорта самого жилья, но и разработку новой жилищной концепции. Она должна включать в само понятие "качество":
а) непосредственное окружение (жилую среду всего дома, в том числе его расположение);
б) качество услуг, начиная от качества текущего ремонта и содержания коммунального домового хозяйства до обеспечения иных, не связанных с содержанием дома услуг для различных групп населения (больных, ограниченных в своем передвижении лиц и пр.).
Целостная интегральная система управления качеством жилья представляет собой совокупность взаимосвязанных программ, мероприятий, нормативов, методов и средств управления, направленных на организацию деятельности органов местной власти, предприятий и организаций строительного и жилищно-коммунального комплексов всех форм собственности по установлению, обеспечению, поддержанию и систематическому повышению уровня качества жилья на всех стадиях его жизненного цикла.
4.2. Удовлетворение жилищных потребностей населения может происходить за счет:
- строительства собственного индивидуального жилья;
- приобретения собственной квартиры в многоквартирных домах посредством членства в товариществах собственников жилья;
- найма жилья в домах, принадлежащих различным собственникам, в том числе физическим лицам, юридическим лицам, муниципалитетам;
- найма в социально ориентированном жилье - жилье, наем которого субсидируется органами местного самоуправления;
- жилья временного проживания - жилья, предоставляемого в чрезвычайных ситуациях.
Для решения жилищной проблемы необходимо:
- повышение качественных характеристик жилья и коммунальных услуг;
- обеспечение возможности его производства в объемах, отвечающих платежеспособному спросу потребителей;
- поддержка со стороны государства тех домохозяйств, которые не располагают доходами для удовлетворения минимальной потребности в жилье.
4.2.1. Способы формирования системы частного индивидуального жилья:
- упрощение процедуры получения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;
- снижение стоимости основных строительных материалов путем обеспечения наличия на рынке эффективных строительных материалов и технологий для строительства жилья. Возможно формирование целевых программ развития отрасли строительных материалов и технологий, использующих местное сырье, направленных на снижение стоимости конечной продукции - жилья при соответствии стандартам качества;
- наличие возможности получения основных коммунальных услуг: горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз ТБО, электроснабжение и т.п. Развитие инженерной инфраструктуры в местах индивидуальной застройки;
- обеспечение снижения платы за пользование земельным участком для лиц, осуществляющих индивидуальное строительство в течение нормативного срока строительства жилья.
4.2.2. Условия предоставления жилья на условиях коммерческого и социального найма.
В целях снижения расходов бюджетов всех уровней, устранения перекрестного субсидирования и повышения эффективности использования жилищного фонда всех форм собственности, находящегося на территории области, необходимо развитие института собственников жилья, предоставляющих на условиях социального и коммерческого найма жилье для населения. Жилье, предоставляемое на условиях найма, не должно подлежать приватизации проживающими в нем жильцами. Институт найма жилья позволит обеспечить также существование фонда для временного проживания граждан. При этом развитие именно арендного сектора жилья позволит максимально снизить число нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечить наличие на рынке жилья различных потребительских свойств и качеств.
Социальный наем.
Жители, проживающие в жилищном фонде, предоставляемом на условиях социального найма, должны иметь возможность пользоваться субсидиями по оплате коммунальных услуг. Это определит социальные гарантии по стоимости проживания для населения с низким уровнем доходов.
В целях создания жилищного фонда социального использования администрация области и органы местного самоуправления должны предоставлять возможность застройщикам данного вида жилья получать долгосрочные кредиты на льготных условиях за счет муниципальных и областного бюджетов.
Коммерческий наем.
Отличительной чертой коммерческого найма жилья является тот факт, что данный вид найма не имеет социального характера. Коммерческий наем предполагает повышенный уровень комфортности жилья в соответствии с уровнем доходов граждан, в нем нуждающихся. В то же время возможность самостоятельного выбора уровня комфортности позволяет наиболее полно удовлетворять потребности нанимателя по качеству предоставляемых услуг.
При этом необходима разработка системы, направленной на определение размера платы за наем жилья различного уровня комфортности, для того, чтобы эта плата способствовала развитию этого вида использования жилья. Оплата за наем, которая, с одной стороны, должна обеспечивать прибыль наймодателю, также должна быть доступна для граждан, имеющих средний уровень дохода. Только тогда институт коммерческого найма получит достаточное развитие.
Квартиры, сданные в коммерческий наем, должны приносить постоянную прибыль наймодателю, который может быть и инвестором, вложившим средства в строительство жилья.
Реализация механизма получения доходов за счет вложенного капитала особенно актуальна для кондоминиумов, создаваемых на базе вновь построенного жилья.
4.3. Управление жилищным фондом.
В зарубежных странах, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью. Специалисты в сфере строительства и ЖКХ нередко обращаются к данному опыту. Система "службы заказчика" и ТСЖ - один из российских вариантов адаптации зарубежного опыта, который находит все больше и больше отторжения в наших условиях. Связано это со следующими особенностями.
Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходит из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. В законе США о кондоминиумах границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх, до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком.
В России, где земельные отношения до конца не урегулированы на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее уверены в своих правах на долю участия только в том общем имуществе, которое связано со строением. Закон "О товариществах собственников жилья" предоставляет органам власти на местах полномочия передавать домовладельцам в кондоминиумах земельные участки в общую долевую собственность. Тем не менее случаев реальной передачи крайне мало.
Еще одно из принципиальных отличий российских кондоминиумов, сложившееся в ходе приватизации жилья: соотношение частной и муниципальной собственности в пределах одного дома.
При этом нет четкой границы ответственности, нет "хозяина" объекта, нет заботы о его сохранности.
Основные направления государственной стратегии развития жилищной реформы в 2001 - 2005 годах предполагают изменения, связанные с эффективным использованием жилищного фонда, в том числе по вопросам управления.
Одним из основных направлений развития жилищной политики в Иркутской области должен стать переход от принципа восстановления и ремонта жилья к принципу его сохранения.
Жизненный цикл жилья протекает от стадии его проектирования и застройки до его сноса и застройки на его месте нового жилья. Данный процесс должен быть коренным образом взаимосвязан с общей ситуацией на рынке жилья и зависеть от потребностей населения в жилье и жилищных услугах, а также условий его содержания.
Как уже отмечалось, основой формирования рынка жилищных услуг в Иркутской области должно стать развитие института собственника жилищного фонда, отвечающего не только за эксплуатацию находящегося в собственности жилья, но также за застройку и последующее эффективное управление жилищным фондом, находящимся в собственности.
Появление на рынке заказчиков, которые могут уже на этапе проектирования строительства жилья диктовать подрядным организациям условия по стоимости, качеству и типу исполнения жилья, направлению его использования, даст значительный импульс строительному комплексу к поиску новых эффективный строительных решений. Кроме того, тот факт, что заказчик жилья будет в дальнейшем использовать его для собственных нужд, позволит установить соответствующие требования к стоимости эксплуатации и содержания жилья уже на этапе проектирования. Проектирование с учетом дальнейшего содержания позволит значительно снизить стоимость проживания в этом жилье для населения.
Такими собственниками могут стать как управляющие компании, так и коллективные объединения собственников - товарищества собственников жилья. Важным условием при застройке жилья должно стать требование о наличии собственника жилья уже на этапе разработки и согласования проектно-сметной документации.
Таким образом, будущий собственник жилья или их объединение, получают возможность влиять на стоимость и качество строительства, а также иметь достоверную информацию о стоимости его дальнейшего обслуживания и определять условия для ее снижения.
Управление как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями - управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению жилищных услуг.
Управляющая компания - организация любой формы собственности, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в доверительное управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления.
Управление жилищным фондом, не принадлежащим управляющей компании, может осуществляться на основе договоров доверительного управления между собственниками жилья и управляющей компанией.
Текущее обслуживание жилья управляющими компаниями должно осуществляться с использованием принципа "хозяин дома".
Хозяин дома - лицо, осуществляющее обслуживание группы домов, находящихся в ведении управляющей компании. В обязанности хозяина дома входит сохранность жилищного фонда, текущее содержание и обслуживание жилых домов и придомовой территории.
Хозяин дома - работник управляющей компании, проживающий в группе обслуживаемых домов и проводящий всю необходимую работу по текущему содержанию жилья. Основой деятельности хозяина дома является принцип сохранения жилищного фонда, что подразумевает выполнение всего необходимого комплекса мероприятий по профилактике, уборке и мелкому ремонту жилья. Тем не менее принцип "хозяин дома" основан на психологии хозяина - человек сам проживает в доме, который он содержит, люди его знают, и он должен быть готовым в любой момент времени выполнять необходимую работу.
Основным преимуществом данной системы является оперативность и качество выполнения заявок жильцов (в том числе обслуживание в вечерние часы, удобные для жильцов, а в экстренных случаях - и в ночное время). Жильцы могут обратиться во внерабочее время по домашнему телефону, передать срочное сообщение по пейджинговой связи, после чего оперативно принимаются меры по ликвидации аварии, что существенно отличается от технологии работ, применяемых предприятиями жилищного хозяйства в настоящее время.
4.4. Государственная поддержка развития системы управления жилищным фондом.
В целях увеличения объемов вводимого жилья необходимо создать условия для привлечения долгосрочных частных и бюджетных инвестиций в жилищный сектор и создание кредитных и заемных механизмов их использования застройщиками жилья. Следует также развивать систему стандартов качества строительства и содержания жилья, а также механизмы их реализации.
При разработке и внедрении системы ипотечного кредитования следует учесть возможность получения ипотечных кредитов юридическими лицами, имеющими статус управляющих компаний, или ТСЖ для финансирования строительства собственного жилья, причем большую часть средств ипотечных кредитов должны получать именно управляющие компании. Кроме того, следует предусмотреть возможность получения субсидий от государства на оплату процентов по ипотечным кредитам в целях снижения стоимости услуг по предоставлению жилья социального назначения, сдаваемого населению на условиях социального найма.
Для погашения основных сумм кредитов управляющие компании должны иметь возможность включения амортизационной составляющей в сумму оплаты найма жилья.
Необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них.
Политика в области жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов; выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.
4.5. Привлечение субъектов малого и среднего бизнеса в сферу предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В рамках привлечения субъектов малого и среднего бизнеса в жилищный сектор следует рассматривать следующие направления деятельности:
- непосредственное управление жилищным фондом посредством управляющих компаний - организаций любой формы собственности, владеющих и управляющих собственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основе договоров доверительного управления собственниками в целях эффективного управления;
- индивидуальная трудовая деятельность граждан, работающих по принципу "хозяин дома".
Администрацией области и органами местного самоуправления должны быть созданы механизмы обеспечения профессионального конкурентного управления жилищным фондом, а также его содержанием. При этом собственник (в том числе муниципалитет) или их объединение (товарищество собственников жилья) должны выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Для привлечения субъектов малого предпринимательства на ведение работ по сохранности жилищного фонда необходимо внедрение системы подготовки и обучения кадров, сертификации и аттестации индивидуальных предпринимателей, изъявляющих желание работать в этой сфере. При этом условия конкурсного отбора методом тестирования должны стать приоритетными.
4.6. Оказание жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг собственникам жилья.
Для реализации данного направления необходимо создание условий для участия организаций всех форм собственности в развитии коммунальной инфраструктуры через реализацию различных, в том числе концессионных, схем управления объектами коммунальной инфраструктуры.
Для обеспечения конкурентоспособности организаций, оказывающих коммунальные услуги, и снижения затрат потребителей необходим переход на приборный учет потребляемых ресурсов, на возможность потребителем регулировать объем потребления и на оплату по фактическому потреблению ресурсов.
V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ КОНЦЕПТУАЛЬНЫХ ПОДХОДОВ ПРАВОВОЙ
НОРМАТИВНОЙ БАЗОЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ОБЛАСТНОЙ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
5.1. В целях реализации областной государственной жилищной политики необходимо принятие норм областного законодательства, регулирующих государственную поддержку долгосрочного кредитования на различных условиях, в том числе за счет ипотеки, для организации строительства жилья с последующей его эксплуатацией путем коммерческого и социального найма.
5.2. В порядке законодательной инициативы необходимо подготовить предложения в части внесения изменений и дополнений в действующее федеральное законодательство, регулирующее общественные отношения в следующих сферах:
- создание и деятельность товариществ собственников жилья;
- приватизация государственного и муниципального жилищного фонда;
- оплата населением жилищных и коммунальных услуг, в том числе субсидирование отдельным категориям граждан жилищных и коммунальных услуг, установление мер по воздействию на граждан, не исполняющих условий договора найма жилого помещения;
- социальный и коммерческий наем жилья;
- доверительное управление жилищным фондом.
VI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Наличие на рынке значительного объема жилья, предлагаемого на условиях различного найма, позволит удовлетворить спрос на квартиры со стороны населения. С другой стороны, появление крупных заказчиков, заинтересованных в низкой стоимости как строительства, так и последующей эксплуатации жилья, приведет к появлению интереса со стороны строительных фирм к внедрению новых технологий, удовлетворяющих современным потребностям. Включение в стоимость оплаты за жилье (арендной платы) амортизационных отчислений позволит обеспечить возврат капиталовложений на строительство нового жилья и, соответственно, воспроизводство жилищного фонда.
6.2. Эффективное управление жилищным фондом определяется совокупностью следующих факторов:
- исследование и удовлетворение потребностей населения в жилищных и коммунальных услугах;
- максимизация доходов от использования жилищного фонда;
- минимизация расходов на содержание жилищного фонда;
- снижение стоимости жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых населению;
- обеспечение уровня комфортности соответственно требованиям жильцов;
- повышение срока службы жилых помещений;
- повышение степени занятости жилищного фонда.
