РЕШЕНИЕ ГД г. Иркутска от 15.11.2000 № 20-4гД(3)
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ИРКУТСКЕ"
Официальная публикация в СМИ:
"Ведомости нормативных актов органов городского самоуправления г. Иркутска", 2000, IV квартал
ГОРОДСКАЯ ДУМА ГОРОДА ИРКУТСКА
РЕШЕНИЕ
от 15 ноября 2000 г. № 20-4гД(3)
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ИРКУТСКЕ
В целях создания условий для развития рынка недвижимости в г. Иркутске, повышения эффективности использования городской недвижимости, руководствуясь ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", ст.ст. 35, 36 Устава города Иркутска, городская Дума г. Иркутска решила:
1. Утвердить Концепцию развития рынка недвижимости в г. Иркутске (приложение № 1).
2. Администрации города через средства массовой информации довести настоящее решение до сведения населения.
Мэр г. Иркутска
В.В.ЯКУБОВСКИЙ
Приложение № 1
к решению
городской Думы г. Иркутска
от 15 ноября 2000 года
№ 20-4гД(3)
КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ИРКУТСКЕ
1. ВВЕДЕНИЕ
Главной целью социально-экономического развития любого города является создание благоприятных условий (качества) жизни для горожан. Это, в первую очередь, наличие работы и соответствующей зарплаты, гарантированные качественные услуги здравоохранения и социального обеспечения, доступное жилье, а также неэкономические условия: общественная безопасность, политическая стабильность, возможности образования и др.
Для улучшения материальных и социально-общественных составляющих качества жизни важно обеспечить рост экономики, приводящий к росту доходов горожан и бюджета города. При формировании неэкономических составляющих большую роль играет использование общественных средств, в связи с этим необходимо гарантировать эффективное расходование бюджета города.
Администрацией города Иркутска разработан ряд нормативных правовых актов, направленных на повышение благосостояния горожан, экономическое развитие города. Среди них:
- решение городской Думы г. Иркутска от 10.11.1998 № 255-27гД(2) "Об основных направлениях социально-экономического развития г. Иркутска на 1999 - 2001 гг.";
- решение городской Думы г. Иркутска от 06.05.1998 № 192-21гД(2) "О Концепции городской муниципальной программы "Жилище";
- решение городской Думы г. Иркутска от 31.08.1998 № 225-24гД(2) "О мероприятиях по реализации Концепции городской муниципальной программы "Жилище";
- решение городской Думы г. Иркутска от 02.12.1998 № 263-27гД(2) "Об основных направлениях и мероприятиях по реформированию управления и обслуживания муниципального жилищного фонда г. Иркутска на 1998 - 2003 гг.";
- решение городской Думы г. Иркутска от 20.04.1999 № 332-32гД(2) "Об утверждении Концепции создания системы налогообложения недвижимости на территории г. Иркутска";
- решение городской Думы г. Иркутска от 01.03.1999 № 291-31гД(2) "О доверительном управлении объектами муниципальной собственности г. Иркутска";
- решение городской Думы г. Иркутска от 06.05.1999 № 349-34гД(2) "Об утверждении Положения об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам права аренды земельных участков под строительство объектов, а также размещение павильонов, киосков и иных временных сооружений в г. Иркутске";
- решение городской Думы г. Иркутска от 28.08.1998 № 220-24гД(2) "О правилах зонирования и застройки в г. Иркутске";
- постановление мэра г. Иркутска № 031-06-879/0 от 06.07.2000 "О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости".
Одним из основных направлений социально-экономического развития города Иркутска является создание благоприятного хозяйственного климата, которое включает действия по совершенствованию: условий деятельности предпринимателей и конкурентной среды; налоговой системы; рынка недвижимости и градостроительного регулирования; рынка труда и трудовых отношений, а также мобилизацию финансовых ресурсов на рынке капитала.
Для совершенствования рынка недвижимости и градостроительного регулирования разработана Концепция развития рынка недвижимости в г. Иркутске (далее - Концепция).
Социально-экономическое развитие города, в первую очередь, зависит от развития его инфраструктуры: образования, здравоохранения, транспорта, строительства новых зданий и ремонта существующих и т.д. В то время как городская недвижимость представляет собой овеществленное богатство (земля, здания, сооружения) и может являться надежным и устойчивым источником доходов городского бюджета. В настоящее время использование недвижимости недостаточно эффективно в связи с неразвитостью рынка недвижимости.
Концепция направлена на повышение эффективности использования недвижимости города, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала недвижимости и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста.
Концепция предусматривает развитие:
1) земельных отношений;
2) правового и информационного обеспечения рынка недвижимости;
3) системы управления городской недвижимостью (коммерческой и некоммерческой);
4) эффективного налогообложения недвижимости;
5) ипотечного кредитования и финансирования строительства и реконструкции городской недвижимости;
6) инфраструктуры рынка недвижимого имущества.
В настоящей Концепции используются следующие основные понятия:
Недвижимость (объект недвижимости) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, надземные и подземные сети коммуникаций.
Коммерческая недвижимость - недвижимость, приносящая доход.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
Рынок недвижимости - совокупность отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с определенным видом недвижимости или предоставляющими услуги, в результате которых права переходят от одного собственника/пользователя к другому, а также сложившиеся формы заключения этих сделок.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Автоматизированный кадастр недвижимости - это банк данных, в котором фиксируются сведения об объектах недвижимости, их технических характеристиках, пользователях и правах на объекты.
Обременения - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законе порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды и др.).
Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Ипотека - залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику, т.е. передача недвижимого имущества в качестве залога (гарантии возврата) при получении кредита.
Оценщик - юридическое или физическое лицо (индивидуальные предприниматели), осуществляющее оценочную деятельность, направленную на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости.
Риелтор - юридическое или физическое лицо (индивидуальные предприниматели), осуществляющее любые операции с недвижимостью (купля-продажа, обмен, аренда, посреднические услуги по операциям с недвижимостью и др.).
2. СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ В Г. ИРКУТСКЕ
Основными факторами, определившими становление и развитие рынка недвижимости в Иркутске, стали реформы, проводимые органами государственной власти Российской Федерации, администрациями Иркутской области и г. Иркутска, направленные на развитие предпринимательства, свободного рынка товаров и услуг, цен и добросовестной конкуренции. Среди них:
- начало и проведение массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;
- становление механизма рыночного ценообразования;
- признание земли недвижимым имуществом, начальный этап ее приватизации и включение в гражданский оборот;
- создание системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование государственного земельного кадастра;
- развитие профессиональной деятельности и расширение видов услуг на рынке недвижимости.
Проводимые реформы создали условия для развития рынка недвижимости.
Состояние рынка недвижимости г. Иркутска характеризуется неравномерностью развития. Реально действующими сегментами рынка являются рынки жилых помещений и недвижимого имущества, принадлежащего малому и среднему бизнесу. При этом сохраняется высокая степень риска сделок с недвижимостью.
Рынок жилья
На первичном рынке жилья Иркутска обозначилась тенденция к росту после кризиса 1998 года. В 1999 году ввод жилья приблизился к рекордному за последние годы уровню 1994 года. Динамика ввода объектов гражданского назначения в эксплуатацию за период 1994 - 1999 гг. по административным округам г. Иркутска (в кв.м) приведена в таблице:
Строительство нового жилья происходит все больше за счет частных инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников.
Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке.
Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается недостаток инженерно подготовленных участков.
Доля нового непанельного строительства значительно превышает долю панельного. Преимущественной технологией строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в Иркутске находится на начальном этапе.
Цены продаж нового жилья в конце 1999 начале 2000 годов стабилизировались (1997 г. - 3,7 тыс. руб., 1998 г. - 6,2 тыс. руб., 1999 г. - 6,54 тыс. руб., 1 квартал 2000 г. - 6,82 тыс. руб. за 1 кв.м). В первом квартале 2000 года отмечен очень незначительный рост средней стоимости 1 кв. метра жилья. Небольшой рост цен возможен в предстоящий осенне-зимний период.
Как правило, портфель заказов на 80 - 90% формируется на начальном этапе строительства. На протяжении строительства происходит ротация покупателей (до 30% заказов) и к моменту завершения строительства все новое жилье реализуется уже практически в полном объеме.
Строители учатся более оперативно реагировать на любые изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта.
На вторичном рынке жилья в г. Иркутске сложилась следующая ситуация.
Общий потенциал вторичного рынка Иркутска по состоянию на I квартал 2000 года составляет уже более 96 тысяч единиц жилья. Это число ежегодно прирастает примерно на 3,5 тысячи квартир за счет приватизации и нового строительства.
С 1994 по 1996 год количество сделок как с квартирами, так и с жилыми домами быстро возрастало. Начиная же с 1997 года, оно стало постепенно снижаться, и в 1999 году достигло своего минимального значения за весь анализируемый период - 62% от рекордного уровня 1996 года (1996 г. - 10323 сделки; 1999 г. - 6410). А в связи с динамичным приростом количества частного жилья в 1997 - 1999 годах доля жилья в обороте в этот период также достигла своего минимального значения за весь анализируемый период.
Однако уже в течение 1999 года интенсивность сделок с жильем вновь стала расти и в IV квартале их количество уже в 2,5 раза превысило аналогичный показатель I квартала (I квартал - 927, IV - 2334). Особенно активно совершались сделки купли-продажи: их количество за этот же период увеличилось в 2,8 раза, а их доля в общем количестве сделок с квартирами увеличилось с 77 до 85%.
В результате кризиса (август 1998 года) в течение непродолжительного периода (к январю 1999 года) средняя цена 1 кв. метра жилья на вторичном рынке упала с 500 до 220 долларов США.
В I квартале 2000 года цены вторичного рынка стабилизировались. Предполагается, что до осени они существенно не изменятся, а осенью можно ожидать их небольшого роста.
Доступность жилья для иркутян была наилучшей до кризиса - в 1997 году. После резкого единовременного падения в августе 1998 г. (более чем в 3 раза) в течение 1999 года коэффициент доступности жилья (коэффициент доступности жилья-отношение средней рыночной цены типовой жилой единицы к среднегодовому доходу семьи) стал довольно быстро улучшаться и составил к концу года 5,47 года и 6,76 в целом за год. Это связано как с резким снижением цен вторичного рынка, так и повышением доходов населения, вызванным ростом промышленного производства в регионе как раз в результате кризиса.
Рынок коммерческой недвижимости
На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска. На 01.01.1998 Комитетом заключено 847 договоров аренды помещений общей площадью 251,5 тыс. кв.м, на 01.01.1999 - 1581 общей площадью 267,7 тыс. кв.м, 01.07.2000 - 1317 общей площадью 277,7 тыс. кв.м. Средняя годовая ставка арендной платы в 2000 году составляет:
- 188 руб./кв.м с учетом площадей, переданных в безвозмездное пользование (таких площадей примерно 40%);
- 300 руб./кв.м без учета площадей, переданных в безвозмездное пользование;
- 345 руб./кв.м при расчете принимались только договоры аренды, заключенные на весь период, т.е. год без учета площадей, переданных в безвозмездное пользование.
Приведенные значения средней арендной платы значительно ниже рыночной арендной платы, которая в центре города колеблется от 350 до 600 руб/кв.м. в месяц.
В 1997 - 1998 гг. отмечалось замедление процесса выкупа арендуемой у муниципалитета недвижимости. Динамика этого процесса выглядит следующим образом:
Год Количество договоров
купли-продажи
1996 45
1997 22
1998 17
1999 36
1 полугодие 15
2000 г.
Это обусловлено тем, что в 1996 году была утверждена программа приватизации муниципальной собственности в г. Иркутске (решение городской Думы г. Иркутска от 27.09.1996 № 2-21гД(2)), в которой были введены ограничения на приватизацию сданных в аренду объектов нежилого фонда. Согласно этой программе приватизация была возможна после 5 лет с момента приватизации муниципального унитарного предприятия, и 10 лет с момента приобретения права аренды объектов нежилого фонда на торгах. В соответствии с новой программой приватизации муниципальной собственности в г. Иркутске, утвержденной городской Думой г. Иркутска 04.03.1999 и внесенными в нее изменениями (от 30.08.1999 № 380-36гД(2) и от 01.03.2000 № 473-44гД(2)), в настоящее время приватизация может осуществляться в любой момент в течение действия договора аренды. Выкупная цена сданных в аренду объектов нежилого фонда определяется исходя из их рыночной стоимости, для определения которой привлекаются независимые оценщики на основе конкурсного отбора. Однако условия аренды являются более выгодными в сравнении с условиями покупки недвижимости. Но сдвиг в этом направлении все-таки есть, в 1999 году проданы уже 36 объектов недвижимости.
Земельный рынок в г. Иркутске
Земли жилой застройки в Иркутске составляют 2186 гектаров (7,1%), в том числе под индивидуальными домами 932 гектара (3,0% от всего городского фонда, или 42,6% от жилой застройки).
Планомерная инвентаризация городских земель в г. Иркутске ведется с 1992 года. За это время инвентаризацию прошло 36,5% всей территории города.
Кадастровый учет земельных участков в автоматизированном режиме ведется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Иркутска с 1996 года. База данных содержит информацию о 10108 земельных участках, прошедших инвентаризацию.
В государственной и муниципальной собственности находится 30490 гектаров земли, или 99,5% городской территории. В частной собственности всего 147 гектаров, или менее 0,5% городских земель; из них в собственности граждан 142 гектара и 5 гектаров собственность юридических лиц.
Граждане в основном владеют сельскохозяйственными угодьями 103 гектара (72,5%) и участками в индивидуальной жилой застройке 38 гектаров (26,8% принадлежащих им земель).
В частной собственности находятся 1,7% земель жилой застройки.
Приватизация в Иркутске затронула практически только земли, отведенные под индивидуальное жилье и садоводства.
Слабое использование приватизированными предприятиями своего права на выкуп земли обусловлено тем, что с финансовой точки зрения аренда или бессрочное пользование для землепользователей сегодня предпочтительнее права собственности, что говорит о практическом отсутствии внешних инвестиций в развитии городской недвижимости.
Конкурентные процедуры предоставления земельных участков под застройку частным инвесторам и застройщикам в Иркутске начали реализовываться. В настоящее время администрацией г. Иркутска проводятся торги (конкурсы) по продаже права долгосрочной аренды земельных участков. Одной из форм предоставления земельных участков под застройку частным инвесторам и застройщикам в Иркутске является долгосрочная аренда на инвестиционных условиях.
Доходы городского бюджета от уплаты земельного налога и сдачи в аренду городских территорий в 1999 году по сравнению с 1997 годом возросли только в российской валюте (1997 г. - 14323 тыс. руб., 1998 г. - 12353 тыс. руб., 1999 г. - 22687 тыс. руб.). В долларах США поступления в бюджет за этот период уменьшились почти в 3 раза или до уровня 1995 года.
Сегодня на вторичном рынке земли представлены только физическими лицами - собственниками участков под индивидуальное строительство и садово-огородных участков. Сделки с землей промышленной, коммерческой и общественно-деловой застройки крайне незначительны.
Цены вторичного рынка на земельные участки в Иркутске как под индивидуальное жилищное строительство, так и садоводства и огородничества значительно превысили уровень 1997 (докризисного) года: на 24% и 87% соответственно.
Несмотря на увеличение участников рынка недвижимости, повышение их квалификации, разработку и принятие ряда законопроектов становление рынка недвижимости в Иркутске протекает с недостаточными темпами и непоследовательностью. Потенциал недвижимости используется не в полной мере. Основными причинами, тормозящими развитие рынка городской недвижимости, являются:
В области экономики рынка недвижимости:
- отсутствие условий долгосрочного инвестирования и включения недвижимости в гражданский оборот;
- высокие, экономически не оправданные затраты на эксплуатацию объектов недвижимости;
- недостаточное использование резервов роста доходности недвижимости;
- несовершенство налоговой системы, в т.ч. системы налогообложения недвижимости;
- низкий уровень развития рынка ценных бумаг, в том числе обеспеченных залогом недвижимости.
В области правового обеспечения развития рынка недвижимости:
- отсутствие на региональном и местном уровне механизмов реализации законодательных актов, направленных на развитие рынка недвижимости;
- высокий риск при осуществлении сделок с недвижимостью из-за низкого уровня правовых гарантий;
- несовершенство инвестиционного и налогового законодательства;
- отсутствие установленных законом положений, регулирующих разграничение земель на федеральную, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.
В области организации рынка недвижимости:
- отсутствие единой системы информационного обеспечения участников рынка недвижимости;
- неэффективное управление жилищно-коммунальным хозяйством;
- недостаточная развитость системы рыночных механизмов управления городской недвижимостью;
- отсутствие условий для развития коллективных форм управления городской недвижимостью.
Анализ состояния рынка недвижимости характеризует его как развивающийся. Вместе с тем необходимо создание дополнительных условий для более эффективного использования недвижимости в интересах жителей города.
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Развитие земельных отношений
Совершенствование земельных отношений - составная часть системы управления социально-экономическим развитием г. Иркутска. Главная цель обеспечение и реализация комплекса взаимосвязанных нормативно-правовых, организационных, финансовых и землеустроительных мер для создания и развития рынка свободных (незастроенных) и застроенных земельных участков.
В целях совершенствования земельных отношений и управления городскими земельными ресурсами в первую очередь на федеральном и региональном уровне необходимо решить следующие задачи:
- разграничение земель на земли, находящиеся в федеральной, областной и муниципальной собственности;
- укрепление гарантий прав собственности на землю;
- формирование государственного земельного кадастра;
- совершенствование земельных платежей через установление зависимости между размерами платы за земельный участок и наложенных обременений, выравнивание ставок по земельному налогу и арендной плате с учетом перспектив градостроительного использования территории;
- оценка свободной и застроенной земли в целях: 1) рационализации ее налогообложения; 2) ипотечного кредитования под залог земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.
В подготовленном проекте федерального закона РФ "О разграничении государственной собственности на землю" определены принципы разделения земель на государственные (федеральные и субъектов Федерации) и муниципальные. В законопроекте определены перечень земельных участков, на которые у муниципального образования возникает право собственности, и основания для внесения земельных участков в данный перечень. По предварительным расчетам площадь муниципальных земель в случае принятия данного закона составит 13076 га (или 42,7% от общей площади городских земель), однако площадь муниципальных земель, подлежащих налогообложению, составит лишь 15,5% от общей территории г. Иркутска.
В дальнейшем для развития земельного рынка потребуется решение следующих задач: сокращение ограничений на оборот земли; создание фонда муниципальных земель для перераспределения и передачи их на конкурсной основе эффективным хозяйствующим субъектам; совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки; проведение массовой оценки городских земель.
В сфере муниципального управления земельными отношениями необходимо осуществить:
- создание условий для приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;
- ускорение процесса межевания земельных участков, завершение их инвентаризации;
- совершенствование оценочного зонирования городской территории;
- разработка нормативно-правового обеспечения установления и снятия обременений (сервитутов) для земельных участков в соответствии с градостроительным зонированием;
- интеграция государственного земельного кадастра с другими отраслевыми кадастрами (реестрами) объектов недвижимости;
- создание кадастровых агентств по оказанию услуг, в том числе информационно-консультационных при проведении землеустроительных и кадастровых работ;
- совершенствование механизмов определения ущерба от незаконного землепользования, усиление контроля за соблюдением земельного законодательства;
- разработка правового и методического обеспечения продажи прав землепользования, включая права аренды земельных участков для строительства, а также реализации иных инвестиционных проектов.
Для достижения поставленных задач потребуется: разработать правовую базу включения в градостроительную документацию показателей экономической ценности земельных участков; сократить льготы по их налогообложению.
Развитие земельных отношений положительно влияет на пополнение доходной части городского бюджета за счет эффективного налогообложения и аренды земли.
3.2. Информационное и правовое обеспечение
Важнейшим условием развития рынка недвижимости является информационное обеспечение, позволяющее его участникам осознанно совершать сделки с недвижимым имуществом. Объем и качество информации зависит от состояния нормативно-правовой базы, имеющейся в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в структурных подразделениях администрации (комитетах, службах) и обеспечивающей управление муниципальной недвижимостью. Одним из источников информации о городской недвижимости станет автоматизированный кадастр недвижимости, создание которого предусмотрено постановлением мэра г. Иркутска от 06.07.2000 № 031-06-879/0 "О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости". Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска координирует работы по его формированию.
Основные принципы нормативных правовых актов, определяющих порядок представления информации о недвижимости, состоят в следующем:
- информация об объектах недвижимости и правах на них, за исключением информации ограниченного доступа, является открытой и доступной по ее запросу;
- плата за представление информации взимается в размере, необходимом для покрытия издержек по ее техническому обслуживанию.
Для повышения эффективности информационного обеспечения необходимо разработать механизм представления аналитической информации (обзоры и мониторинг состояния рынка) участникам рынка недвижимости.
Для развития правового обеспечения рынка недвижимости и земельной реформы после принятия соответствующей законодательной базы в Иркутске необходимо осуществлять:
- принятие нормативных правовых актов, предусматривающих: а) правовой механизм эффективного управления недвижимостью (землей); б) создание рыночной инфраструктуры рынка недвижимости;
- разработку нормативных правовых актов, регулирующих рынок земли и другой недвижимости, в частности, о едином городском кадастре недвижимости, оценке земли и другой недвижимости, порядке изъятия земельных участков в государственную или муниципальную собственность.
Информационное и правовое обеспечение должно отвечать целям и задачам социально-экономических реформ.
3.3. Развитие системы управления городской недвижимостью
Деятельность по управлению недвижимостью направлена на обеспечение безопасности при эксплуатации объектов недвижимости; сохранение и улучшение технического состояния недвижимого имущества; минимизацию затрат на эксплуатацию недвижимого имущества; увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости; повышение эффективности использования недвижимого имущества, в том числе с учетом ее коммерческого потенциала.
Целью политики в данной области является реорганизация существующей системы эксплуатации и управления городской недвижимостью для приведения этой системы в соответствие с принципами организации рыночного хозяйства.
Меры, необходимые для становления эффективной деятельности по управлению недвижимостью, следующие:
- разработка и принятие нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность по оказанию услуг по управлению объектами недвижимости;
- передача объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, в управление на конкурсной основе;
- создание системы сертификации и лицензирования деятельности по управлению недвижимостью;
- аккредитация образовательных учреждений, осуществляющих подготовку и переподготовку менеджеров по управлению недвижимостью;
- реализация пилотных проектов по созданию образцовых технологий по управлению недвижимостью (на базе недвижимости, находящейся в муниципальной собственности) и последующего их тиражирования;
- создание системы экономических санкций за неэффективное использование земли, зданий и сооружений;
- повышение роли налогообложения в регулировании рынка недвижимости;
- совершенствование арендных отношений, разработка методики определения размера арендной платы в зависимости от рыночной стоимости муниципальной недвижимости;
- создание условий для приватизации (выкупа) арендуемых у администрации города объектов недвижимости;
- аукционная (конкурсная) продажа прав аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
3.4. Градостроительное регулирование
Одна из главных задач архитектурно-градостроительной политики администрации г. Иркутска - формирование инвестиционной привлекательности города, в первую очередь за счет развития современной системы землепользования.
Становление института частной собственности, отход государства от функций основного инвестора, введение понятий градостроительного регламента и зонирования позволяют собственникам недвижимости осуществлять свободный выбор наиболее эффективного в конкретных условиях использования принадлежащей им недвижимости.
В целях градостроительного регулирования необходимо осуществить:
- определение эффективности (оценки) существующего использования городской территории и наиболее рационального направления ее развития;
- разработку проектов, планов и концепций стратегического развития территории города, инженерно-транспортной и социальной инфраструктур;
- внедрение правил зонирования и застройки территории;
- переход к планированию, основанному на партнерских отношениях органов местного самоуправления с различными субъектами хозяйствования на территории и населением города. Это заложит основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие;
- подготовку предложений по охране и учету памятников, представляющих историческую, научную, архитектурно-художественную или иную культурную ценность;
- разработку порядка доступа к информации по инженерной инфраструктуре, которая необходима для планирования эффективного использования территории, определения принципов реконструкции инженерных сетей, установления критериев изменения разрешенного использования, системы налогообложения городской недвижимости.
3.5. Создание эффективного налогообложения недвижимости
На состояние экономики г. Иркутска непосредственное влияние оказывает продолжающийся инвестиционный кризис, обусловленный, в частности, несовершенством системы налогообложения.
Эффективная система налогообложения недвижимости способствует:
- созданию устойчивой и надежной доходной части городского бюджета;
- экономическому развитию и справедливому распределению налогового бремени между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют;
- стимулированию эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости;
- улучшению инвестиционного климата за счет стабилизации налогообложения земли и улучшений (зданий, сооружений, строений).
Одним из перспективных направлений совершенствования налогообложения недвижимости является введение налога на недвижимость. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска в 1998 г. была разработана Концепция создания системы налогообложения недвижимости на территории г. Иркутска (решение городской Думы г. Иркутска от 20.04.1999 № 332-32гД(2). Основными задачами, которые необходимо решить для ее реализации являются: инвентаризация объектов недвижимости; совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проведение массовой оценки недвижимости в целях определения экономических показателей.
Важным условием создания такой системы налогообложения является формирование автоматизированного кадастра недвижимости. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска разработаны этапы его построения в принятом постановлении мэра от 06.07.2000 № 031-06-879/0 "О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости".
Для реализации проекта предусмотрены необходимые финансовые ресурсы.
3.6. Развитие ипотечного кредитования и финансирования строительства и реконструкции городской недвижимости
Ипотека является наиболее эффективным механизмом, обеспечивающим широким слоям населения, предпринимателям возможность получения кредита с длительным (свыше 5 лет) периодом погашения. Для большей части граждан иной альтернативы приобретения жилья практически не существует.
В целях реализации Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ускорения процесса становления механизма ипотечного кредитования на территории области и города необходимо осуществить следующие мероприятия:
- разработку и принятие нормативно-правовой базы ипотечного кредитования, обеспечивающей порядок удовлетворения требований залогодержателей, гарантирующий защиту их прав, создание гибкой системы страхования заложенного имущества и удовлетворения реальных требований залогодержателя за счет заложенного имущества;
- законодательное обеспечение условий развития вторичного рынка закладных;
- стандартизацию порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов для снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг;
- разработку программы экономических мер государственной поддержки банков, осуществляющих ипотечное кредитование;
- создание на муниципальной или частной основе фонда жилья временных помещений для предоставления неплатежеспособным заемщикам.
В целях увеличения темпов роста жилищного строительства, обеспечения доступности приобретения жилья, совершенствования механизма государственной поддержки развития ипотечных отношений в жилищной сфере, обеспечения координации деятельности участников системы ипотечного кредитования в Иркутской области создано ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство" (распоряжение губернатора Иркутской области от 22.09.1999 № 685-р). Условия и формы государственной поддержки развития ипотечных отношений в жилищной сфере регулируются Законом Иркутской области от 03.11.1999 № 57-оз "Об областной государственной поддержке развития ипотечных отношений в жилищной сфере".
Инвестиционная политика города должна активно содействовать строительству объектов, реконструкции зданий, сооружений, сетей, созданию новых объектов, отвечающих требованиям экономичности эксплуатации и доходности их использования. Реализация инвестиционной программы потребует разработки механизмов привлечения финансов в сферу недвижимости путем:
- развития комбинированных форм привлечения инвестиций в проекты развития города (участие государственных и частных инвесторов);
- стимулирования частных инвестиций в проекты городского обустройства;
- создания условий для вложений в инженерную подготовку земельных участков, подготовку документации для передачи их инвесторам;
- содействия в реализации пилотных проектов по модернизации и реконструкции недвижимости, незавершенного строительства;
- разработки стратегии развития рынка долгосрочных ценных бумаг.
3.7. Развитие инфраструктуры рынка недвижимого имущества
Инфраструктура рынка недвижимости включает в себя элементы, обеспечивающие функционирование и развитие рынка недвижимости. К ним относятся участники рынка недвижимости и система обеспечения их деятельности (информационное, правовое обеспечение, страхование и т.д.).
Цель развития инфраструктуры - это повышение эффективности деятельности участников рынка недвижимости, направленной на развитие городской недвижимости и рост доходов от ее использования.
В настоящее время в городе структура рынка недвижимости определена этапами развития (строительства, реконструкции, модернизации) и эксплуатации объектов недвижимости. На каждом этапе недвижимость является объектом управления и оборота (купли-продажи, аренды и т.п.). Деятельность на рынке недвижимости обозначила его крупные сегменты: земельные участки, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость, объекты общественного и социального назначения.
Для развития в г. Иркутске инфраструктуры рынка недвижимости необходимо осуществить:
- стимулирование профессиональной деятельности организационных структур рынка недвижимости по оценке, страхованию недвижимости и сделок с ней, ипотеке, управлению недвижимостью, риелторской деятельности;
- создание условий для устойчивого развития профессиональных институтов рынка недвижимости путем содействия в разработке и контроле стандартов, правил, норм и страхования их деятельности;
- разработку нормативных актов (соотнесенных с существующей нормативно-правовой базой), регламентирующих деятельность участников рынка недвижимости;
- содействие в формировании информационного (рекламно-информационные центры, сбор, анализ и обобщение данных на рынке недвижимости и т.п.) и правового (правовые и консультационные центры и др.) обеспечения деятельности профессиональных участников рынка недвижимости;
- поддержку общественных объединений участников рынка недвижимости в организации печатных изданий, подготовке специалистов, лицензировании их услуг, в деятельности по созданию устойчивого потребительского спроса и предложения на рынке недвижимости.
Решение сформулированных задач позволит создать благоприятную экономическую и информационно-правовую среду для участников рынка недвижимости.
4. ОРГАНИЗАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Организационное обеспечение развития рынка недвижимости включает координацию органов городского самоуправления г. Иркутска для проведения работ по правовому обеспечению и регулированию рынка недвижимости в г. Иркутске, в том числе:
- созданию эффективно действующей системы регулирования рынка недвижимости;
- разработке и осуществлению мероприятий по организации системы взаимодействия профессиональных участников рынка недвижимости, государственных учреждений, органов местного самоуправления, иных заинтересованных лиц, обеспечивающих проведение городской политики в сфере развития рынка недвижимости;
- формированию системы эффективного контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости;
- регулярному представлению субъектам рынка недвижимости информации, характеризующей состояние рынка недвижимости.
5. МЕРОПРИЯТИЯ ПО РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ
Развитие рынка недвижимости - процесс длительный и сложный. Основной проблемой реализации положений Концепции является отставание законодательной базы в сфере недвижимости. В связи с этим реализация Концепции потребует осуществление следующих первоочередных мероприятий:
1. Разработка стратегического плана социально-экономического развития города на период 10 - 15 лет.
2. Реализация постановления мэра г. Иркутска № 031-06-879/0 от 06.07.2000 "О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости". Ответственный исполнитель - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
3. Совершенствование и разработка нормативно-правовой базы развития рынка недвижимости на основе федерального законодательства и законодательства Иркутской области. Ответственный исполнитель - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
4. Дальнейшая реализация городской программы "Жилище", корректировка сроков исполнения, решение вопроса о финансировании программы, предусматривающей:
- разработку мероприятий по внедрению и мониторингу правового градостроительного регулирования согласно решению городской Думы г. Иркутска от 28.08.1998 № 220-24гД(2) "О правилах зонирования и застройки в г. Иркутске";
- разработку нормативно-правовой основы взаимодействия всех структур при реализации программы "Комбиинвест", в том числе положения по созданию гарантийного фонда;
- участие в областной программе ипотечного кредитования;
- создание муниципальной организации по оказанию риелторских и консалтинговых услуг в сфере недвижимости;
- рационализацию количества и размещения объектов историко-культурного наследия;
- разработку предложений о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры на территории г. Иркутска.
Исполнители - Комитет по городскому обустройству г. Иркутска, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
5. Разработка программы управления муниципальным имуществом в соответствии с постановлением Правительства РФ № 1024 от 09.09.1999 "О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации", при реализации которой необходимы:
- совершенствование управления муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями;
- развитие процесса страхования объектов недвижимости и сделок с ними;
- реализация решения городской Думы от 20.04.1999 № 332-32гД(2) "О Концепции создания системы налогообложения недвижимости на территории г. Иркутска";
- разработка мер по стимулированию процесса приватизации объектов муниципальной собственности;
- совершенствование арендных отношений, в том числе методики определения арендной платы в сложившихся экономических условиях;
- реорганизация структуры управления муниципальной недвижимостью.
Исполнитель - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.
6. Оказание поддержки развитию общественных организаций профессиональных участников рынка недвижимости.
